Mówiąc najprościej, hipoteka to zastaw w zamian za określoną kwotę, najczęściej w przypadku zakupu mieszkania czy domu. Jednak odwrócona hipoteka ma miejsce, gdy zamiast kupować mieszkanie lub dom, konsument sprzedaje je stopniowo do banku. Poznaj najważniejsze informacje na temat hipoteki odwróconej!
Hipoteka odwrócona – co to jest i na czym polega?
Hipoteka odwrócona to rodzaj kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości, ale na specjalnych warunkach. Wynika to z faktu, że stroną czynną finansowo jest tutaj bank, zaś sprzedającym jest konsument. Klient banku stopniowo sprzedaje swoje mieszkanie własnościowe lub wolnostojący budynek dla banku. W zamian otrzymuje miesięczne transze na ustaloną kwotę.
Hipoteka odwrócona skierowana jest głównie do seniorów i osób w podeszłym wieku, właścicieli nieruchomości mieszkalnych. Propozycje wychodzą ze strony banków i instytucji bankowych. Odwrócona hipoteka opiera się na odstąpieniu od prawa do nieruchomości. Bank zwyczajnie kupuje lokal mieszkalny, ale płatność jest rozłożona na odpowiedniej wysokości stałą transzę w każdym miesiącu. Wypłata ma formę ratalną w każdym miesiącu aż do końca życia osoby, która zawarła umowę hipoteczną. Bardzo rzadko zdarza się, by banki odwróconą hipotekę wypłacały jednorazowo całą kwotę.
Dla kogo przeznaczona jest oferta hipoteki odwróconej?
Odwrócony kredyt hipoteczny jest skierowany przede wszystkim do osób fizycznych, które są właścicielami nieruchomości – domu lub spółdzielczego mieszkania własnościowego. Zgodnie z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, strona składająca wniosek w umowie musi mieć udział w prawach do poddawanych pod hipotekę nieruchomości lub posiadać działkę w użytkowaniu wieczystym.
Odwrócona hipoteka = brak ograniczeń wiekowych
W przypadku odwróconej hipoteki nie ma ograniczeń wiekowych. Oznacza to, że zarówno osoby młodsze, jak i w wieku podeszłym, mogą zawrzeć umowę. Bank przy ustalaniu wysokości ryzyka musi uwzględniać możliwość długiego życia w poszczególnych przypadkach, jak też przeciętną długość życia. Tak ustalana jest najwyższa możliwa wartość hipoteki odwróconej – w zależności od tego, ile lat ma podpisujący umowę. Znacznie częściej wysokiej transzy mogą spodziewać osoby starsze.
Odwrócona hipoteka – kiedy warto ją zaciągnąć?
Banki ofertę odwróconej hipoteki kierują przede wszystkim do osób samotnych, które nie mają ani rodziny ani bliskich spadkobierców. Nie mają, komu przekazać praw majątkowych do posiadanych nieruchomości. Mogą jednak w postaci majątku pozostawić nieruchomość, którą na mocy umowy o hipotece odwróconej po śmierci klienta, przejmuje spółka.
Czy zdolność kredytowa ma znaczenie dla banku przy odwróconej hipotece?
Zdolność kredytowa to możliwość spłaty zobowiązania finansowego w banku. Nie ma ona znaczenia w przypadku hipoteki odwróconej. Najważniejszym czynnikiem w ramach takiego rodzaju porozumienia kredytowego jest wysokość wyceny posiadanej przez stronę umowy nieruchomości. W oparciu o wycenę nieruchomości wyznacza się wysokość kredytu.
Jak wygląda umowa o odwróconą hipotekę?
Zgodnie z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, osoby zainteresowane muszą otrzymać odpowiedni broszurę informacyjną od placówki. Banki realizujące odwrócony kredyt hipoteczny są zobowiązane do zapoznania klienta z prawami i obowiązkami wynikającymi z odwróconego kredytu hipotecznego na piśmie. W samej umowie o kredyt hipoteczny należy zawrzeć:
- wysokość oraz koszty kredytu;
- jego termin zawarcia i sposób wypłaty wraz z wartością transz;
- metodę spłaty w przypadku rozwiązania i prawa obu stron wynikające z umowy.
Umowa odwróconej hipoteki nie wymaga podpisania przy notariuszu, jak przy zwykłej sprzedaży nieruchomości, ponieważ hipoteka odbywa się na podstawie pisemnej umowy.
Jaką kwotę oferują banki realizujące odwrócony kredyt hipoteczny?
W przypadku odwróconej hipoteki banki szacują kwotę kredytu na podstawie wartości proponowanego przez kredytobiorcę przedmiotu zabezpieczenia (tj. mieszkania, działki, domu). Banki realizujące odwrócony kredyt hipoteczny dokonują oceny stanu oraz wartości lokum, a w rzeczywistości robi to na zlecenie rzeczoznawca, by cena była rzetelnie ustalona. Na tej podstawie proponują konsumentowi wysokość kredytu. Przy czym nie można oczekiwać tutaj, że kwota kredytu będzie zbliżona do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty. Najczęściej wypłacana jest maksymalnie połowa sumy.
Jakie obowiązki ma kredytobiorca przy odwróconej hipotece?
Kredytobiorca w związku z odwróconą hipoteką musi zlecić wpis do księgi wieczystej jako formę zabezpieczenia dla banku. Dodatkowo, strona podpisująca umowę kredytową powinna ubezpieczyć mieszkanie od wypadków losowych i dbać o utrzymanie domu w niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego zużywania, stanie. Nieruchomość ma z założenia przejść na posiadanie banku z czasem. Właściciel musi dokonywać bieżących remontów i usprawnień w razie konieczności. Poza tym, odbiorca umowy zobowiązany jest do terminowego uiszczania należnych fiskusowi podatków i opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości lub związanych z danym lokalem.
Jakie obowiązki mają banki przy odwróconej hipotece?
Po pierwszej, w myśl ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, prawo do świadczenia kredytu mają jedynie spółki, posiadające status placówki bankowej, banku zagranicznego lub oddziału instytucji kredytowej. Każda z wymienionych musi być nadzorowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Poza tym, banki realizujące odwrócony kredyt hipoteczny muszą w ciągu tygodnia przed ostatecznym zawarciem umowy odwróconej hipoteki przekazać konsumentowi pełną informację na temat warunków usługi.
Czy można zrezygnować z umowy odwróconej hipoteki?
Bank ma obowiązek zaakceptować rezygnację z umowy odwróconego kredytu w ciągu 30 kolejnych dni od momentu złożenia wniosku przez klienta. Nie przysługuje mu możliwość nakładania na kredytobiorców dodatkowych kwot lub obowiązków, niż wspomniane w ustawie. Spółka bankowa ma także obowiązek zawiadomienia potencjalnych spadkobierców klienta w przypadku jego śmierci o zawartej odwróconej hipotece w terminie 12 miesięcy.
Jakie są zasady spłaty odwróconego kredytu hipotecznego?
Banki realizujące odwrócony kredyt hipoteczny w przypadku śmierci klienta są zobowiązane do niezwłocznego poinformowania potencjalnych spadkobierców. W ten sposób uzyskują oni możliwość spłaty zobowiązania w trakcie roku. Kwota obejmuje dotychczas wypłacone raty z odsetkami i innymi naliczonymi kosztami. W momencie dokonania spłaty hipoteki odwróconej dom pozostaje własnością osób dziedziczących.
Spadkobiercy mogą również odmówić dokonania spłaty kredytu. W takim przypadku bank realizujący odwrócony kredyt hipoteczny podpisuje nowe porozumienie, na mocy którego prawo do własności przeniesione zostaje na jednostkę bankową. W terminie 30 dni od podpisania nowego porozumienia ponownie zamówiona jest przez bank usługa rzeczoznawcy. Ma on ocenić aktualną cenę lokum.
Następnie, w ciągu miesiąca od daty ustalenia wartości przez rzeczoznawcę, bank zwraca spadkobiercom lub przekazuje do depozytu sądowego kwotę pieniężną. Kwota ta stanowi różnicę pomiędzy całkowitą kwotą do zapłaty i wartością rynkową zabezpieczenia odwróconej hipoteki.
Inną opcją spłaty jest uregulowanie rachunku samodzielnie przez kredytobiorcę. W przypadku upływu dwunastu miesięcy od daty zgonu właściciela lokum, bank zgłosi podanie o przeniesienie prawa własności do posiadłości. Jednak, aby miało to moc prawną, musi nie nastąpić spłata kredytu w wyznaczonym terminie.
Jakie są warunki rezygnacji z odwróconego kredytu hipotecznego?
Kredytobiorcy w przypadku hipoteki odwróconej przysługuje prawo do rozwiązania umowy. Możesz zrezygnować z umowy w każdej chwili, lecz powinieneś liczyć się z tym, że będziesz zmuszony do wpłacenia z powrotem do banku otrzymanej kwoty. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, bank nie może domagać się prowizji przy odstąpieniu od umowy. Spółka ma prawo naliczyć odsetki.
Czy odwrócony kredyt hipoteczny ma jakieś wady?
Największą wadą odwróconej hipoteki jest wysokość wypłacanego kredytu. W porównaniu do wysokości wartości nieruchomości jest ona stosunkowo niska, więc może być niezadowalająca dla wielu właścicieli. Poza tym, odwrócony kredyt hipoteczny może powodować komplikacje dla potencjalnych spadkobierców nieruchomości. W momencie, gdyby chcieli oni zachować lokum w spadku, to muszą spłacić dotychczas wypłaconą kwotę odwróconej hipoteki bankowi. W innym wypadku stracą prawa do mieszkania czy domu.
Banki a odwrócona hipoteka. Kto oferuje kredyt w Polsce?
Niestety, obecnie żaden polski bank nie zdecydował się na zawarcie hipoteki odwróconej w swojej ofercie. Większość spółek bankowych powołuje się w decyzji na wysokie ryzyko dla strony kredytodawcy oraz brak właściwych nawyków wśród przedstawicieli społeczeństwa polskiego, by taką praktykę stosować.
- Kredyt kupiecki – co warto wiedzieć? Jakie korzyści daje przedsiębiorcy?
- Wskaźnik LTV (loan to value). W jaki sposób wskaźnik ten wpływa na kredyt hipoteczny?
- Bank centralny a emisja pieniądza. Nie tylko Narodowy Bank Polski
- Największe banki w Polsce – poznaj aktualną listę
- Ile zarabia agent nieruchomości? Sprawdź zarobki pośrednika w 2024 roku
