Wskaźnik LTV (loan to value). W jaki sposób wskaźnik ten wpływa na kredyt hipoteczny?

Planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

Publikacja: 1 listopada, 2022

Aktualizacja: 27 lipca, 2023

Planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego? W takim warto, byś wiedział, czym jest wskaźnik LTV (loan to value). Od miernika tego może bowiem zależeć koszt finansowania. Przeczytaj tekst, by poznać więcej użytecznych informacji na ten temat.

Czasem można spotkać się z podejściem, zgodnie z którym w ramach przyznawania kredytu wyłącznie kredytobiorcy muszą brać pod uwagę ryzyko problemów ze spłatą. Warto jednak podczas takich analiz przyjąć również perspektywę drugiej strony, tzn. banku. Instytucje te muszą liczyć się z ryzykiem trudności w spłacie kredytu przez klienta. Aby móc przynajmniej częściowo zniwelować zagrożenie z tym związane, banki żądają zabezpieczenia kredytu. W celu ustalenia wartości zabezpieczenia stosuje się tzw. LTV.

Spis treści pokaż

Wskaźnik LTV — definicja. Zastosowanie miernika loan to value w nowoczesnym sektorze bankowym

Loan to Value to wskaźnik, który znają przede wszystkim osoby zawodowo związane z sektorem bankowym. Tymczasem, LTV jest ważny także dla wszystkich tych, którzy chcą starać się o uzyskane kredytu z banku, w tym w szczególności na zakup bądź budowę domu lub mieszkania.

Oprócz tego opisywany indeks jest ważny także dla banków. Dzieje się tak z kilku powodów. Po pierwsze, jego zbyt wysoki poziom może sprawić, że wielu klientów będzie mało problem ze spłatą kredytu. Po drugie, miernik LTV jest jednym z elementów oceny, jaką wykonują agencje ratingowe czy instytucje zajmujące się nadzorem finansowym (w tym np. KNF, czyli Komisja Nadzoru Finansowego).

LTV a rekomendacja S. Dlaczego banki stosują wskaźnik LTV?

Wysokość wskaźnika LTV w dużej mierze zależy od ustaleń, jakie zostały przyjęte w ramach tzw. rekomendacji S. Pod tym enigmatycznym określeniem rozumie się dokument przyjęty przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) w 2006 roku, a następnie, tzn. siedem lat później, zmodyfikowany. Rozwiązania te zostały wprowadzone dzięki doświadczeniom nabytym dzięki globalnemu kryzysowi finansowemu. W ramach Rekomendacji S przyjęto ustalenia, które mają na celu ograniczyć ryzyko powstania kolejnego kryzysu.

Zgodnie z ogólnym podejściem maksymalny poziom, jaki może osiągnąć wartość LTV, to 80%. Tym samym zakłada się, że minimalny wymagany wkład własny wynosi 20%. Nie oznacza to jednak, że banki nie mogą stosować wyższego wskaźnika . Wręcz przeciwnie: dopuszczalne jest przyznanie kredytu nawet przy wysokości LTV = 90%. Ponieważ jednak w takiej sytuacji bank musi liczyć się z poważniejszym ryzykiem (kredytobiorca musi wówczas liczyć się z wyższymi odsetkami), podejmuje się takie działania asekuracyjne jak na przykład wymóg wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu. Czasem sięga się także po takie rozwiązania jak:

blokada środków na rachunku bankowym klienta,
zastaw papierów wartościowych dłużnych, czyli obligacji Skarbu Państwa,
podwyższenie oprocentowania (prowizji) naliczanego od kredytu bankowego.

Zgodnie z treścią zapisów zawartych w opracowanej przez KNF rekomendacji S zarząd banku ustala, według jakich zasad banki będą udzielać kredytu z zabezpieczeniem (dotyczy to w szczególności kredytu na budowę lub zakup domu/mieszkania). Oto przykładowe czynniki, od których powinien zależeć pozom LTV:

okres kredytowania,
wysokość oprocentowania oraz sposób jego naliczania (przełom roku 2021 i 2022 pokazał, jak ryzykowna może być decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową — w obliczu restrykcyjnej polityki pieniężnej banku centralnego koszt odsetek od zobowiązania zdecydowanie wzrósł),
koszt dla klienta z tytułu dodatkowego zabezpieczenia w postaci blokady środków na rachunku bankowym, wyższego oprocentowania czy zastawu obligacji skarbowych.

Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie, by dany bank przyjął bardziej restrykcyjne warunki, wymagając od swoich klientów wniesienia wysokiego wkładu własnego. W takiej sytuacji LTV staje się niższy niż standardowe 80%, a relacja wysokości kredytu do wartości nieruchomości obniża się. Oferta banku staje się wówczas mniej atrakcyjna dla rynku, ale jednocześnie spada również ryzyko problemów ze spłatą.

Jak obliczyć wskaźnik LTV?

Choć mogłoby się wydawać inaczej, to w rzeczywistości ustalenie poziomu wskaźnika LTV nie należy do szczególnie trudnych zadań. Aby osiągnąć ten cel, należy:

ustalić, jaka jest kwota kredytu oraz cena nieruchomości, której zakup kredytobiorca chce sfinansować poprzez kredyt (tzn. kredytować zakup),
podzielić wartość przyznanego kredytu przez koszt jego zakupu,
uzyskaną w ten sposób wartość pomnożyć przez 100%.

Przykładowo, w przypadku lokalu o cenie wynoszącej 250 000 złotych i wkładu własnego 20% (20% * 250 000 = 50 000 złotych) oraz kredytu stanowiącego 80% (80% * 250 000 = 200 000 złotych) wartości nieruchomości uzyskamy wskaźnik LTV na poziomie 200 000 zł / 250 000 złotych * 100% = 80%.

Wartość nieruchomości — na jakiej podstawie się ją ustala?

Trzeba pamiętać, że podczas ustalania poziomu LTV wykorzystuje się dane przedstawione w tzw. operacie szacunkowym. Jest to dokument, którego sporządzeniem zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Warto mieć to na uwadze, ponieważ wartość określona przez profesjonalnego, licencjonowanego rzeczoznawcę może różnić się od tego, jaka jest cena transakcyjna nieruchomości.

Jeśli zatem okaże się, że ta ostatnia będzie niższa w porównaniu z ustaleniami przyjętymi przez rzeczoznawcę, może to skłonić bank do zażądania wyższego wkładu własnego. W ten sposób bank, mając na względzie większe ryzyko, zażąda wyższego wkładu własnego od potencjalnego kredytobiorcy.

Loan to Value a koszt kredytu — jaka jest zależność?

Zależność jest w tym przypadku bardzo prosta: im wyższa wartość wskaźnika LTV, tym droższe będzie dla klienta udzielenie kredytu. Wpływają na to takie wspomniane już dodatkowe koszty jak np. ubezpieczenie od niskiego wkładu. Z drugiej jednak strony dzięki tej opcji klienci mogą mieć szanse na uzyskanie kredytu bez wkładu własnego na poziomie 20 proc. Trzeba wówczas pamiętać, że zaciągnięcie kredytu w sytuacji, gdy nie spełniamy warunku 20 proc., jest ryzykownym działaniem. Dzieje się tak szczególnie w obecnych czasach, gdy gospodarki różnych państw borykają się z poważnymi trudnościami, wysoką inflacją oraz ryzykiem recesji gospodarczej i bezrobocia.

Ryzyko utraty pracy czy dalszego podnoszenia stóp procentowych przez NBP to zagrożenia, które szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych (z uwagi na ich znaczną wartość) mogą doprowadzić nawet do bankructwa i upadłości konsumenckiej.

Wskaźnik LTV w kredycie hipotecznym. Podsumowanie

Wskaźnik Loan to Value to rozwiązane, które czasem jest krytykowane przez osoby ubiegające się o uzyskanie kredytu. Zdaniem niektórych takie rozwiązanie może utrudnić pozyskane niezbędnego finansowania. Z drugiej jednak strony wydaje się, że takie rozwiązanie jest konieczne.

LTV stanowi jeden z wielu elementów, które mają za zadanie ochronić sektor bankowy przed kryzysem. Jest to o tyle istotne, że recesja globalna, która rozpoczęła się na przełomie 2008 i 2009 roku, wynikła w dużym stopniu właśnie z dużej ilości niespłaconych kredytów hipotecznych. Ponieważ finansowanie przyznawano bez odpowiednich zabezpieczeń, korzystającymi były także osoby o zbyt słabej kondycji finansowej. Określano je dość charakterystycznym akronimem NINJA, który pochodzi z anglojęzycznego terminu No income, No job, No assets, czyli brak (wysokich) dochodów, brak (stabilnego) zatrudnienia oraz brak (wystarczającego) majątku.

Zdaje się, że sektor bankowy wyciągnął wnioski z trudnej sytuacji, jaka miała miejsce w gospodarce jeszcze kilkanaście lat temu. Efektem takiego stanu rzeczy są właśnie liczne procedury mające na celu ochronę instytucji finansowych przed zbyt wysoką liczbą klientów, którzy mają problem z wypłacalnością.

Zobacz również

Archiwum: listopad 2022

Zobacz również: