Umowa przedwstępna to dokument sporządzany często podczas zakupu nieruchomości. Jednak ten związany z orzeczeniem woli dokument jest przydatny także w innych sytuacjach. Jeśli chcesz wiedzieć więcej na ten temat, zapraszamy do lektury artykułu.
Umowa przedwstępna to preludium do zawarcia właściwego, ostatecznego dokumentu. Wiele osób kojarzy ją z sytuacją sprzedaży nieruchomości, jednak taką umowę można podpisać także w wielu innych sytuacjach. Umowa tego rodzaju może zobowiązywać obie lub tylko jedną ze stron do określonych czynności. Jeśli chcesz, żeby dokument był ważny w świetle prawa, nie musi wcale być przygotowany przez notariusza. Chociaż kontakt z radcą prawnym może pomóc skonstruować umowę przedwstępną, można zrobić to także samodzielnie. Sprawdź, w jaki sposób!
Umowa przedwstępna – czym dokładnie jest?
Umowa przedwstępna to takie porozumienie, które zobowiązuje jedną lub obie strony do zawarcia z góry oznaczonej umowy w przyszłości. Docelowa umowa nosi nazwę umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może być zobowiązująca jednostronnie lub dwustronnie. W pierwszej sytuacji do czynności określonych w umowie zobowiązuje się tylko jedna strona, zatem tylko druga strona ma możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W drugim wypadku jednak każda ze stron ma takie uprawnienie. Umowa przedwstępna nie może zostać zakwalifikowana jako umowa wzajemna. Umowa jest bowiem wzajemna jedynie wówczas, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich jest odpowiednikiem świadczenia drugiej. Podstawą prawną tej definicji jest art. 487 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeśli chodzi o ten typ umów, strony wymieniają między sobą konkretne dobra lub usługi na inne. Przedmiotem obrotu jest zatem coś, co ma pewną wartość. W przypadku umowy przedwstępnej nie ma możliwości wyceny pod kątem ekonomicznym oświadczeń woli. Nie mogą one także zostać przedmiotem obrotu.
Kiedy zawrzeć umowę przedwstępną?
Kiedy zawierana jest opisywana przez nas umowa przedwstępna? Najczęściej dochodzi do tego wówczas, gdy w chwili zawierania strony nie mogą lub nie chcą zawrzeć umowy przyrzeczonej, ale jednocześnie chcą potwierdzić zamiar zawarcia jej w przyszłości. Przedwstępna umowa występuje zazwyczaj w dziedzinie stosunków zobowiązanych. Jej przykładem jest choćby umowa przedwstępna kupna lub sprzedaży nieruchomości. Nic nie stoi na przeszkodzie, by ten typ dokumentu stosować także w innych dziedzinach życia. Idąc tym tropem, umowa przedwstępna może poprzedzać następujące umowy:
- z dziedziny prawa rzeczowego (na przykład o zarząd nieruchomości wspólnej);
- spadkowego (na przykład dotyczące zrzeczenia się dziedziczenia);
- prawa rodzinnego (przykładem jest umowa majątkowa małżeńska);
- prawa autorskiego i wynalazczego (umowa licencyjna);
- prawa pracy (na przykład umowa o pracę);
- prawa spółek (na przykład umowy spółek handlowych).
Co znajduje się w treści umowy przedwstępnej?
Co mówi definicja zgodna z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego? Dokument, który zobowiązuje jedną lub obie strony do zawarcia oznaczonej umowy, powinien określać najważniejsza postanowienia umowy docelowej. Ma to ogromne znaczenie. Brak wpisania do umowy odpowiednich postanowień może doprowadzić do uznania dokumentu za nieważny. To samo dotyczy braku minimalnej treści, która wpływa na skonstruowanie danego typu umowy, który ma być zawarty w przyszłości. Wiele osób zastanawia się, co dokładnie oznaczają „istotne postanowienia”, o których mowa w kodeksie. Są to przede wszystkim podstawowe elementy konstrukcyjne, charakterystyczne dla danego typu umowy, która ma zostać zawarta w przyszłości. W przypadku umowy sprzedaży istotne jest wskazanie tego, co podlega sprzedaży, a także określenie wartości nieruchomości lub innego przedmiotu, będącego celem transakcji. Postanowienia umowy przyrzeczonej są bardziej rozbudowane. Jeśli chcesz, możesz umieścić je także umowie przedwstępnej, ale nie jest to obowiązkowe.
Wyznaczenie terminu – musisz o tym pamiętać
Ustawa nie narzuca obowiązku wskazywania w umowie przedwstępnej terminu, w którym powinna zostać zawarta umowa oznaczona. Jednak trzeba mieć na uwadze, że jeśli termin nie został określony, powinna zostać ona zawarta w czasie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli uprawnione są do tego obie strony i na przykład każda z nich wyznaczy inny termin, wiążący jest ten termin, który został wskazany za pomocą odpowiedniego oświadczenia wcześniej. Ważne jest to, że jeśli w ciągu roku od daty zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Czy forma umowy przedwstępnej jest ustalona?
Nie ma jednoznacznych zasad w kwestii formy takiej umowy, które określałyby przepisy prawa. Jej ważności nie warunkuje ani akt notarialny, ani nawet pisemne podpisanie umowy. Jednak to, czy została ona zawarta w formie wymaganej dla ważności umowy przyrzeczonej, może mieć swoje skutki. Wzór umowy można z łatwością znaleźć w internecie. Jeśli jej przedmiotem jest zakup mieszkania i odbywa się on z pośrednictwem biura nieruchomości, sprzedający udzielają wszelkich niezbędnych dla kupującego informacji. Standardem jest, że zanim dojdzie do skutku podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości, podpisuje się umowę przedwstępną.
W jaki sposób forma wpływa na skutki umowy?
W teorii, jeśli strona, która zobowiązuje się do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może wysunąć roszczenie naprawienia szkody. Szkoda ta powstała w wyniku tego, że umowa przyrzeczona nie doszła do skutku. Co ciekawe, w umowie przedwstępnej strony mogą określić zakres odszkodowania, a także wprowadzić kary umowne. W praktyce formę zabezpieczenia dla obu stron umowy stanowi wprowadzenie zadatku.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Umowa przedwstępna najczęściej wykorzystywana jest podczas sprzedaży mieszkania. Zabezpiecza interesy stron, zanim własność nieruchomości ulegnie zmianie. Umowa przedwstępna odgrywa rolę gwarancyjną, jeśli z jakiegoś powodu nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. W sytuacji, gdy w grę wchodzi przeniesienie własności nieruchomości, zdarza się, że niektóre mieszkania lub domy cieszą się ogromną popularnością. W takich sytuacjach umowa przedwstępna, która zabezpieczona jest sporym zadatkiem, to standard. Warto mieć to na uwadze, zanim podpisze się jakikolwiek dokument. Wzór umowy przedwstępnej na sprzedaż mieszkania można znaleźć w internecie, biurze nieruchomości lub poprosić o jej sporządzenie radcę prawnego.
Zaliczka a zadatek
Zadatek lub zaliczka, o których warto wspomnieć w kontekście opisywanej umowy, nie są tym samym. Zaliczka jest bowiem bardziej nieformalna, nie jest objęta zapisami w przepisach. Natomiast zadatek jest prawnie uregulowany w Kodeksie cywilnym. Definicja mówi, że to świadczenie w postaci rzeczowej lub pieniężnej, wręczane drugiej stronie podczas zawierania umowy, którą najczęściej jest umowa przedwstępna. Jeśli umowa zostaje prawidłowo wykonana, zaliczka i zadatek są tak samo rozliczane. Jednak w przypadku problemów pojawiają się różnice. A oto najważniejsze z nich.
- Kiedy usługa nie zostanie zrealizowana z winy klienta (kupującego) – zadatek przepada na rzecz usługodawcy (sprzedającego). Zaliczka zostaje zwrócona klientowi.
- Kiedy usługa nie zostanie zrealizowana z winy usługodawcy – zadatek zostaje zwrócony klientowi w podwójnej wysokości. Zaliczka zostaje zwrócona klientowi w takiej samej wysokości, w jakiej została wpłacona.
- Kiedy umowa zostanie rozwiązana przez obie strony lub z powodu okoliczności niezależnych od żadnej ze stron – zarówno zadatek, jak i zaliczka zostają zwrócone klientowi w takiej samej wysokości.
Umowa przedwstępna z zadatkiem – co zabezpiecza?
Mogłoby się wydawać, że umowa przedwstępna to jedynie oświadczenie woli i nic nie grozi za niewywiązanie się z ustaleń. Przed taką sytuacją można się jednak zabezpieczyć, podpisując umowę przedwstępną z zadatkiem. Groźba „kary” pieniężnej za to, że nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, motywuje do wywiązania się z ustaleń:
- jeśli z umowy wycofa się strona, która otrzymała zadatek, jest ona zmuszona do zwrotu tej kwoty w podwójnej wysokości
- jeśli z umowy rezygnuje druga strona, która wpłaciła zadatek, wówczas traci ona możliwość jego odzyskania.
Wyjątek stanowi rozwiązanie umowy za porozumieniem stron lub wystąpienie nieprzewidzianych okoliczności, za które strony nie ponoszą odpowiedzialności.
Umowa przedwstępna to dokument, który zobowiązuje do podpisania umowy przyrzeczonej. Pomimo że najczęściej korzysta się z niej podczas zakupu mieszkania czy domu, warto mieć świadomość, jakie są konsekwencje jej podpisania.
- Umowa deweloperska – co to jest, kto ją przygotowuje?
- Specyfikacja istotnych warunków zamówienia (SIWZ) a prawo zamówień publicznych
- Rękojmia – co to jest? Jak może uchronić cię przed szkodami? Różnice między rękojmią a gwarancją
- Numer paragonu – czym jest i gdzie go znaleźć?
- Door to door – co to za typ gwarancji? Jak skorzystać z gwarancji transportu door-to-door