Umowa

Umowa najmu okazjonalnego

6 minut(y) czytania
Ocena

Umowa najmu okazjonalnego to dokument, który zabezpieczenia interesy właścicieli wynajmowanych mieszkań. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, w jaki sposób taka forma pomaga chronić przed nieuczciwymi najemcami oraz dopełnienia, jakich formalności wymaga jej zawarcie!

Instytucja umowy najmu okazjonalnego została stworzona z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych, którzy chcieliby ochronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy pomimo niewywiązywania się ze swoich obowiązków nie chcą opuścić wynajmowanych lokali. Podpowiadamy, czym dokładnie charakteryzuje się taka umowa, z jakich elementów się składa, jak wygląda procedura jej zawierania i ewentualnego rozwiązywania. Zapraszamy do lektury!

Umowa najmu okazjonalnego – co to takiego?

Umowa najmu okazjonalnego cechuje się wyższą skutecznością ochrony właściciela wynajmowanego mieszkania niż w przypadku wynajmu przy użyciu standardowej umowy. Na mocy omawianej umowy możliwe jest dokonanie natychmiastowej eksmisji lokatora, kiedy umowa dobiegnie końca lub najemca nie wypełnia swoich obowiązków wynikających z zapisów umowy. Podczas podpisywania umowy lokator jest zobowiązany do podania adresu, pod który się wyprowadzi w razie zaistnienia powyższych problemów.

Kiedy dojdzie do sytuacji, kiedy konieczne będzie rozwiązanie umowy, a najemca nie będzie chciał się dobrowolnie wyprowadzić, właściciel mieszkania ma prawo przekazać mu pismo z żądaniem opuszczenia mieszkania lub domu w terminie nieprzekraczającym siedmiu dni od daty doręczenia listu.

Umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa wynajmu nieruchomości

Przy zwykłej umowie najmu właściciel ma ograniczone prawa co do eksmitowania niechcianego lokatora. Nawet w sytuacji, kiedy ten nie opłaca czynszu, decyzję o przymusowej wyprowadzce zawsze podejmuje sąd. Sprawa taka może ciągnąć się latami i zakończyć postanowieniem, że najemcy należy się przyznanie mieszkania socjalnego.

Umowa najmu okazjonalnego posiada taką samą moc prawną, jak standardowa umowa najmu. Dzięki wynajmowi okazjonalnemu łagodzone są wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Dzieje się tak, ponieważ umowa najmu okazjonalnego nakłada na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się ewentualnej egzekucji. Składa się je na podstawie aktu notarialnego. Dzięki temu zabiegowi wszczęcie postępowania egzekucyjnego może mieć miejsce właściwie natychmiast po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego – kto może dokonać tej czynności? Strony umowy

Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów, która zaczęła obowiązywać od jedenastego września 2017 roku, umowę najmu okazjonalnego mogą zawierać jedynie prywatni wynajmujący. Oznacza to, że kiedy właścicielem lokalu jest firma lub osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zajmującą się wynajmem nieruchomości, to muszą oni korzystać ze standardowych umów.

Dodatkowo najem okazjonalny przysługuje wyłącznie właścicielom lokali, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Nie mogą z niego skorzystać właściciele lokali usługowych lub osoby podnajmujące całość, lub część nieruchomości.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – jakie elementy powinna zawierać?

Wymogi dotyczące każdej umowy najmu

Każda umowa najmu powinna zawierać szereg elementów;

  • dokładne określenie stron najemcy (biorącego lokal na wynajem) oraz wynajmującego (oddającego mieszkanie na wynajem) zawierające dane osobowe obydwu stron: imiona i nazwiska, numery PESEL, numery dowodów osobistych lub paszportów, dane adresowe;
  • określenie przedmiotu umowy obejmujące: dokładny adres nieruchomości i jej opis;
  • określenie czasu trwania najmu – umowę można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony;
  • cel najmu i sposób korzystania z lokalu;
  • koszt najmu oraz termin i sposób regulowania należności;
  • informację o ewentualnej kaucji, czyli zabezpieczeniu na wypadek pozostawionych przez najemcę szkód w lokalu lub nadmiernego zużycia jego wyposażenia;
  • prawa i obowiązki stron;
  • zasady sprawdzania lokalu przez właściciela;
  • listę dokumentów towarzyszących umowie;
  • zapisy organizacyjne;
  • podpisy stron.

Dodatkowe wymogi dotyczące najmu okazjonalnego

Dodatkowo, kiedy umowa ma dotyczyć najmu okazjonalnego, konieczne będzie:

  • dostarczenie oświadczenia w formie aktu notarialnego mówiącego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zawierającego zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym;
  • wskazanie przez najemcę innego mieszkania lub domu, w którym ten będzie mógł zamieszkać na wypadek wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia i opuszczenia wynajmowanego lokalu;
  • dostarczenie oświadczenia osoby będącej właścicielem wyżej wspomnianego lokalu, w którym ta wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu czasu trwania umowy najmu.

Zgłoszenie w urzędzie skarbowym

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego powinno zostać zgłoszone przez wynajmującego w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania właściciela w terminie nieprzekraczającym czternastu dni kalendarzowych od daty rozpoczęcia najmu. Podmiot zamieszkujący w wynajmowanym mieszkaniu ma prawo do zażądania przedstawienia mu takiego zgłoszenia.

Niespełnienie obowiązku zgłoszenia w urzędzie skarbowym lub brak jakichkolwiek elementów obowiązkowych dla umowy najmu okazjonalnego będzie skutkowało uznawaniem w świetle prawa umowy za standardową umowę najmu i nie będzie się wiązało z dodatkową ochroną dla wynajmującego.

Zalety najmu okazjonalnego

Zawieranie umów najmu okazjonalnego opłaca się zwłaszcza wówczas, gdy przedmiotem umowy ma być najem długoterminowy. To również dobre rozwiązanie w przypadku atrakcyjnych nieruchomości, co do których nie ma problemu w znalezieniu kolejnych lokatorów, a ci nie mają trudności w pokryciu dodatkowych opłat notarialnych.

Wady najmu okazjonalnego

Konieczność spełnienia dodatkowych wymagań, jakie wiążą się z zawarciem umowy najmu okazjonalnego, wiąże się z zaistnieniem dodatkowych kosztów i trudności natury formalnej oraz organizacyjnej. Niektórzy lokatorzy mają spore trudności we wskazaniu lokalu, do którego będą mogli się wynieść na wypadek rozwiązania umowy.

Na jaki okres zawiera się umowę najmu okazjonalnego?

Standardowa umowa najmu może zostać zawarta na czas nieokreślony. W sytuacji umowy najmu okazjonalnego czas trwania umowy musi zostać dokładnie sprecyzowany i nie może przekraczać dziesięciu lat.

Kaucja najemcy a umowa najmu okazjonalnego

Kaucja nie jest obowiązkowym elementem umowy najmu okazjonalnego. Okazuje się jednak częstą praktyką. Kaucja stanowi bowiem formę zabezpieczenia dla wynajmującego na wypadek konieczności pokrycia ewentualnych należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują właścicielowi w dni jego opróżnienia. Kaucja może stanowić warunek do zawarcia umowy najmu.

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu za dany lokal. To opłata, która podlega pełnemu zwrotowi w sytuacji, kiedy mieszkanie i jego wyposażenie zostały oddane przez lokatora w stanie niepogorszonym, ale jednocześnie wynikającym z normalnego użytkowania w stosunku do dnia podpisania umowy najmu.

Kaucja służy przede wszystkim pokryciu ewentualnych zobowiązań wynikających z nieopłacenia czynszu lub powstałych w lokalu zniszczeń.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

W przypadku umowy najmu okazjonalnego obowiązują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że eksmisja nie jest tutaj bardziej prawdopodobna niż w przypadku tradycyjnej umowy najmu. Istnieją trzy podstawowe przesłanki, kiedy lokator może zostać wezwany do opuszczenia lokalu:

  1. jeżeli, pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia, w dalszym ciągu używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem: dopuszcza do powstawania szkód, niszczy urządzenia, wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu i utrudnia życie innych mieszkańców budynku;
  2. w przypadku, kiedy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za okres co najmniej trzech pełnych miesięcy i po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze eksmitowania go na wypadek nieuiszczenia zaległych i bieżących zaległości;
  3. jeśli, bez pisemnej zgody właściciela lokalu lokator wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania mieszkanie, lub jego część.

Dodatkowo w przypadku umowy najmu okazjonalnego eksmisja może nastąpić, kiedy lokator utracił możliwość zamieszkiwania w lokalu wskazanym w załączniku do umowy i nie jest w stanie zaproponować innego miejsca ewentualnej przeprowadzki na wypadek wypowiedzenia bieżącej umowy najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Po wypowiedzeniu umowy najmu okazjonalnego lokator ma siedem dni na opuszczenie i opróżnienie wynajmowanego lokalu. Jeśli nie zrobi tego w tym czasie, to właściciel lokalu ma prawo do złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę przy podpisywaniu umowy najmu.

Podsumowując, umowa najmu okazjonalnego powstała z myślą o właścicielach nieruchomości przeznaczonych na wynajem, którzy chcieliby uniknąć potencjalnych przyszłych problemów z nieuczciwymi wynajmującymi, którzy pomimo niewywiązywania się z zapisów umowy nie chcą wyprowadzić się z zajmowanego lokalu. Zawarcie takiej umowy jest nieco trudniejsze i bardziej czasochłonne niż podpisanie tradycyjnej umowy najmu, ale warto to zrobić, aby oszczędzić sobie niepotrzebnych komplikacji i ryzyka zaistnienia konieczności przeprowadzenia kosztownego i długotrwałego procesu eksmisyjnego.


Zobacz też:
Avatar photo
415 Artykuł(y)

o autorze
Jest księgową, ostatnio jej specjalizacją stały się zawiłości prawne Polskiego Ładu. Dodatkowo interesuje się finansami osobistymi.
Artykuły
Nasze propozycje
Umowa

Umowa o pracę tymczasową

Umowa

Umowa międzynarodowa

Umowa

Umowa spółki cywilnej

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.