Do niedawna przepisy pozostawiały dowolność co do wyboru formy opodatkowania najmu. Zmienił to wprowadzony w 2022 r. Polski Ład, przy czym najistotniejsze przepisy dotyczące tej materii będą obowiązywały dopiero w 2026 r. Sprawdź, na jakie zmiany musisz się przygotować.
Trzeba zwrócić uwagę na kilka aspektów, które reguluje Polski Ład. Wynajem mieszkania będzie mógł być opodatkowany wyłącznie przez ryczałt. W efekcie osoby wykorzystujące nieruchomość w ramach wynajmu zaczną płacić więcej lub powstanie szara strefa, gdzie rozliczenia będą dokonywane gotówką bez dowodu. Prawdopodobnie uderzy to w tych, którzy wynajmują mieszkanie i nie mają funduszy, żeby zakupić własne.
Polski Ład a najem prywatny mieszkania – kontrowersje
Wynajem mieszkania jest jednym z sektorów, które czekają zmiany w 2026. Warto tutaj zauważyć, że są tak znaczące, że dotknęły nie tylko przedsiębiorców, którzy praktycznie co roku spotykają się z wieloma utrudnieniami w prowadzeniu działalności, ale i zwykłych pracowników, których do tej pory niewiele obchodziły kwestie związane z rozliczaniem się z Urzędem Skarbowym.
Polski Ład – wynajem mieszkania będzie się opłacać ?
Wracając jednak do zagadnienia wynajmu mieszkania, warto wyszczególnić, jakie zmiany pojawią się 1 stycznia 2026 roku. Czy spowodują wzrost cen za najem? Jak im skutecznie przeciwdziałać?
Mieszkania są nabywane w celach inwestycyjnych od dekad, jednak dopiero aktualny rząd zdecydował się na to, żeby opłaty związane z wykupieniem czy posiadaniem nieruchomości były wyższe i w większym stopniu zasilały kasę Skarbu Państwa. Ministerstwo Finansów argumentuje decyzję tym, że dużo mieszkań jest nabywanych w celach inwestycyjnych, by generować wysokie przychody z udostępniania nieruchomości, a nawet z pobudek spekulacyjnych.
Nieruchomość jako lokata będzie mniej opłacalna
Rząd chciałby również „zajrzeć do kieszeni” tych, którzy posiadają pewne nadwyżki gotówkowe i zdecydowali się – ze względu na inflację czy niskie stopy procentowe na rynku – zainwestować je w kupno domu czy innego obiektu po to, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości.
Sposoby opodatkowania najmu w 2022 r. były korzystniejsze
Podsumowując, w takiej sytuacji podnajmowanie mieszkania jest całkowicie legalnie opodatkowane. Właściciel dokonuje regularnych opłat i rozlicza się z Urzędem Skarbowym, wystawia faktury czy wydaje dowody zapłaty najemcy, Dzięki temu praktycznie nie ma mowy o płaceniu podatku dochodowego. Gdyby dochód się pojawił, wysokość opodatkowania wynosiłaby 17% lub 32%.
Jeżeli po 6 latach właściciel decyduje się zakończyć wynajem mieszkania i chce je sprzedać, dokona transakcji za wyższą kwotę – ze względu na wzrosty cen nieruchomości, ta posiadana będzie więcej warta. Może to być suma, na przykład 700 000 złotych. Jeżeli ktoś sprzedał takie mieszkanie, nie musiał myśleć o podatku dochodowym od osób prawnych. Nawet pomimo tego, że w praktyce zarobił pieniądze – różnicę pomiędzy 500 tys. a 700 tys. złotych. Działo się tak w momencie, kiedy lokale mieszkalne były sprzedawane po upływie 5 lat od chwili nabycia.
Dzięki temu, kupując nieruchomości o charakterze mieszkalnym – co najmniej 5-letnie, można było je amortyzować stawką preferencyjną. Jeżeli było młodsze, to stawką na poziomie 0,5% rocznie. Następnie wystawiano faktury i legalnie rozliczano się z Urzędem Skarbowym. Potem można było spokojnie sprzedać obiekt i nie trzeba było odprowadzać opodatkowania przychodów.
Polski Ład w 2026 roku – jak trzeba będzie się rozliczać?
Podsumowując zmiany Polskiego Ładu w kwestii nieruchomości – najem prywatny stanie się mniej opłacalny. Główną wadą jest to, że nie będzie można go opodatkować skalą podatkową. Nie będzie można obliczać dochodu, odejmując koszty od przychodów. Nie będzie to po prostu możliwe. Jedyną opcją ma być ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Co więcej, w 2026 roku nie będzie możliwości amortyzacji. Warto zauważyć, że ryczałt będzie płacony wyłącznie od przychodu. Z tego powodu, jeżeli przychód będzie wynosił 4 tys., to trzeba będzie od niego odliczyć podatek w wysokości 8,5%, czyli 340 złotych miesięcznie. Po przekroczeniu rocznego przychodu 100 tys. zł, od nadwyżki należy zapłacić ryczałt według stawki 12,5%.