Na chwilę obecną ciężko spodziewać się, że spadną ceny mieszkań. Prognozy 2026 sugerują, że jest to spowodowane m.in. przez rekordową inflację i rosnące ceny materiałów budowlanych. W tej sytuacji możesz szukać okazji cenowych, które mogą pojawić się na rynku mieszkaniowym.
Duża inflacja, wojna w Ukrainie i wysokie stopy procentowe kredytów nie sprzyjają cenom domów i mieszkań. Nie należy nastawiać się na obniżki cen, choć niektórzy eksperci uważają, że jest to możliwe. Sprawdź, jak wygląda aktualna sytuacja na rynku mieszkań.
Ceny mieszkań prognozy 2026 PKO BP
Pod koniec 2021 roku znacząco wzrosły ceny mieszkań i był na nie spory popyt. Ponadto przyczyniły się do tego rekordowo niskie stopy procentowe oraz wzrost cen materiałów budowalnych. Tempo wzrostu było podobne we wszystkich segmentach rynku, w kwietniu wynosiło około 17% r/r.
Przed końcówką lutego 2022 roku można było zaobserwować spory napływ gotówki do sektora mieszkaniowego. Osoby z wystarczająco dużymi oszczędnościami chętnie inwestowały w nieruchomości. Aktualnie to się zmienia, ze względu na wzrost stóp procentowych.
Na chwilę obecną w Warszawie należy zapłacić ponad 13 tysięcy złotych za metr kwadratowy, w Krakowie to około 12,5 tys. zł za m², a w Białymstoku prawie 10 tys. złotych. Średnie ceny za m² w kwietniu tego roku w największych polskich miastach wynosiły średnio 9,6 tys. zł.
Przyczyny spadku cen mieszkań
Jest co najmniej kilka powodów spadku cen mieszkań. Prognozy 2026 zostały przeanalizowane przez PKO BP. Składa się na to przede wszystkim:
- znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń nadzoru bankowego;
- znaczny spadek popytu kredytowego w trakcie dużych podwyżek stóp procentowych;
- dalsze podwyżki stóp procentowych aż do 7% i utrzymanie tego poziomu przez długi okres.
To główne przyczyny, które sprawiają, że nastąpił spadek popytu ze strony potencjalnych kupców. Ponadto deweloperzy nie reagują na słabnący popyt, nadal jest sporo projektów w budowie. Podwyżka stóp procentowych do 7% sprawi, że liczba osób, które będą mogły zaciągnąć kredyt, zmniejszy się, a przy tym nadal będzie osłabiać popyt.
Jaka jest pewność, że wzrost cen mieszkań nie nastąpi?
Nie da się zapewnić, że na rynku nie nastąpi kolejny wzrost cen mieszkań, prognozy 2026 jasno o tym mówią. Raport PKO BP „W warunkach dużej nieprzewidywalności otoczenia nie można wykluczyć scenariusza utrzymania wzrostowej tendencji cen mieszkań”. Stałoby się tak w momencie, gdy cykl podwyżek stóp procentowych zakończy się szybciej, niż tego oczekiwano oraz w czasie szybkiego przejścia Rady Polityki Pieniężnej do obniżek. Obniżki RPP są możliwe, ponieważ na tę decyzję może mieć wpływ prognoza spadku tempa wzrostu gospodarczego.
Co jeszcze ma wpływ na utrzymanie dynamiki cen mieszkań?
Według analityków PKO BP na dynamikę cen mieszkań na pewno ma wpływ dalszy wzrost inflacji, który obecnie wynosi 16,1%. Przekłada się to na wyższe koszty budowy, ponieważ są one związane z rosnącą ceną materiałów budowalnych oraz presją płacową. Ponadto niektórzy deweloperzy mogą chcieć przenieść na swoich klientów koszty systemu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który został uruchomiony 1 lipca 2022.
Na przestrzeni roku (przyczyną dynamiki cen mogą być także decyzje deweloperów, którzy wstrzymują nowe projekty) obniży się nowa podaż mieszkań. Przez te decyzje, pomimo iż spadek cen nastąpi, to będzie on zahamowywany przez zmniejszoną podaż. W szczególności, jeżeli prognozy ponownego przyśpieszenia wzrostu gospodarczego zrealizują się od połowy 2026 roku.
Okazje cenowe na rynku nieruchomości
W 2026 roku ceny mieszkań nie powinny ani znacznie spadać, ani rosnąć, a jeśli już będą szły w dół, to tylko w przypadku lokali z rynku wtórnego. Spowodowane jest to tym, że część osób zaciągnęła kredyty hipoteczne w niezwykle niskiej stopie i może chcieć ograniczyć stale zwiększające się koszty ich obsługi, tym samym postanowi, iż sprzeda wcześniej kupione mieszkanie. Wynika to również ze stale rosnącej inflacji i stóp procentowych. Osoby, które w latach 2021 i 2022 zaciągnęły kredyt na mieszkanie, mogą chcieć je sprzedać w atrakcyjnej cenie, aby pozbyć się dwukrotnie większego kredytu.
Jeżeli chcesz kupić mieszkanie w obecnym roku, to powinieneś stale obserwować nowe oferty i wybierać te, które najbardziej cię zainteresują cenowo oraz wizualnie.
Z czym borykają się pośrednicy w obrocie nieruchomościami?
Deweloperzy oraz pośrednicy w obrocie nieruchomościami mają dziś trudne zadanie. Popyt na mieszkania spadł, liczba kupujących zmalała oraz osób chętnych na sprzedaż mieszkania również nie ma zbyt wiele. Do tej sytuacji doprowadził utrudniony dostęp do kredytów. Na rynku jest zdecydowanie mniej osób, które byłyby chętne na kupno pierwszego mieszkania lub zamienić posiadane cztery ściany na większą przestrzeń.
W zdecydowanie lepszej sytuacji są inwestorzy, którzy za gotówkę kupują na wynajem mieszkania. Czynsze poszły w górę, a mieszkania mają w o wiele dłuższym terminie udowodnioną zdolność do ochrony kapitału przed inflacją.
Czym jest podręcznikowa reakcja rynku?
Podręcznikową reakcją rynku określa się dotychczasową sytuację na rynku, która objawia się między innymi sporym spadkiem popytu na kredyt mieszkaniowy, spowodowanym przez mocną podwyżkę stóp procentowych rozpoczętą w październiku 2021 roku.
Jak wygląda podręcznikowa reakcja?
W IV kwartale 2021 roku wzrost cen transakcyjnych na rynku pierwotnym bardzo szybko szedł w górę. Dopiero w I kwartale 2022 r. spowolnił, omijając Warszawę, gdzie ceny transakcyjne stale rosły. Pomimo zwolnienia w I kw. 2022 roku, w ujęciu rocznym wzrost sięgnął 19%. Na rynku wtórym dynamika cen okazała się niższa, wzrost cen mieszkań w największych miastach w pierwszym kwartale obecnego roku wyhamował w porównaniu do poprzednich miesięcy 2021 roku. Niestety w mniejszych stolicach województw ceny nadal rosły.
Na rynku wynajmu w I kw. 2022 roku nastąpił duży wzrost stawek wynajmu. W większości był on związany z wojną na Ukrainie i uchodźcami uciekającymi przed nią. Stawki zaczęły się stabilizować od II kwartału. Zdaniem analityków Credit Agricole Bank Polska, ceny mieszkań na rynku pierwotnym do końca 2026 roku mogą pozostać na poziomie z III kwartału roku 2022 (11 tys. 325 zł/m2).
Jakie stanowisko na temat rynku wynajmu obierają analitycy PKO BP?
„Ożywienie na rynku wynajmu związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych uchodźców zbiega się ze wzrostem ceny kredytu, który ogranicza dostęp części konsumentów do finansowania zakupu mieszkania kredytem, w sposób naturalny kierując ich na rynek wynajmu. W tej sytuacji, przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i dużym popycie na tym rynku, prawdopodobnie stawki wynajmu pozostaną na wysokim poziomie” – mówią analitycy PKO BP.
Na chwilę obecną nie można jasno stwierdzić, ile wynoszą ceny mieszkań. Prognozy 2026 stale się zmieniają, sytuacja jest dynamiczna.