Zarządzanie

Due diligence – jak wyeliminować czynnik ryzyka z nowych inwestycji?

4 minut(y) czytania

Co to jest due diligence? Jeśli ten termin jest ci obcy, warto się z nim zapoznać. Due diligence stoi pomiędzy tobą a świadomymi negocjacjami i inwestycjami. To cenne narzędzie, które pomoże ci dokonywać mądrych transakcji. Dzięki niemu, wyeliminujesz niepotrzebne ryzyko związane z nowymi inwestycjami. Wykonaj badanie due diligence z pomocą ekspertów, aby łatwo, pewnie i sprawnie wejść na nowy rynek. Jest to podstawa działania każdego inwestora i przedsiębiorcy.

Due diligence – tłumaczenie

Due diligence to termin zapożyczony z języka angielskiego. Due diligence po polsku tłumaczy się dokładnie jako „należyta staranność”. Skąd właściwie wzięła się ta nazwa? Pojęcie due diligence pochodzi z amerykańskiej wykładni prawa cywilnego. Wydana w 1933 roku Securities Act, czyli Ustawa o papierach wartościowych, rozpowszechniła ten termin. Od tego czasu, funkcjonuje w żargonie biznesowym i nieruchomościowym. 

Tłumaczenie due diligence jako należyta staranność nie przyjęło się tak dobrze, jak oryginalna wersja. Powody tego są różne – mniej sprecyzowane znaczenie, zbyt ogólny wydźwięk lub po prostu gorsze brzmienie. To właśnie angielski jest ogólnoświatowym językiem biznesu. Dlatego też możesz spotkać na swojej drodze coraz więcej nietłumaczonych wyrażeń. 

Due diligence – co to właściwie jest?

Jeśli spotykasz się z tym terminem po raz pierwszy, prawdopodobnie zastanawiasz się – co to jest due diligence? Tłumaczenie tego pojęcia na polski właściwie nie odpowiada na to pytanie. Rzeczywiste znaczenie zależy w dużej mierze od kontekstu. Ogólnie rzecz biorąc, due diligence polega na przeprowadzeniu badania lub dochodzenia z należytą starannością i rzetelnością. Due diligence po polsku może też oznaczać ocenę funkcjonowania podmiotu gospodarczego.

Due diligence musi zawsze być przeprowadzane przez wykwalifikowaną osobę. Wykonanie takiego badania przeważnie zleca się zewnętrznemu inwestorowi. W każdym przypadku, due diligence służy ochronie interesów obu stron. Analiza ta ma potwierdzić zgodność z prawdą wszystkich informacji na temat miejsca, umowy, przedsięwzięcia lub firmy. Jest to przeważnie ostatni etap fazy przedtransakcyjnej, który pozwala dokładnie określić wartość i jakość podmiotu.

Rodzaje due diligence

Due diligence to najpewniejszy sposób na bezpieczną inwestycję. Badanie due diligence polega na dokładnym przeanalizowaniu wszystkich aspektów finansowych, handlowych, prawnych, podatkowych i technologicznych przedsiębiorstwa lub przedsięwzięcia. Zakres tych działań uzależniony jest od specyfiki i tematyki planowanej transakcji.

W zależności tego, czego dotyczy due diligence, może to być dokładne badanie aktualnego i przyszłego ryzyka inwestycyjnego, ewentualnych koncesji, licencji, umów, zezwoleń, ksiąg, dokumentów, nieruchomości, dostawców, środków pieniężnych, klientów, bankowości, praw, wierzytelności, itp.

Rodzaje due diligence ze względu na przedmiot poddawany analizie 

Dzielą się one na:

  • biznesowe;
  • zarządzania kapitałem ludzkim;
  • finansowe;
  • prawne;
  • pracownicze;
  • techniczne;
  • dotyczące przepływu informacji;
  • sprzedażowo-marketingowe;
  • psychologiczne i etyczno-moralne;
  • nieruchomościowe.

Badanie due diligence a audyt

Te dwa pojęcia mogą wydać ci się mylące. W rzeczywistości, badanie due diligence a audyt to wcale nie to samo. Na czym polega różnica? Audyt ogranicza się do kontroli tylko jednego obszaru działań. Najczęściej potrzeba wykonania audytu pochodzi z wnętrza firmy. Przeważnie ma na celu zoptymalizowanie działania przedsiębiorstwa lub podniesienie jego wartości.

Due diligence można nazwać pogłębionym audytem. Takie badanie wykonywane jest przez zewnętrznego inwestora. W wyniku takiej analizy, inwestor może zdecydować się podjąć współpracę z podmiotem lub ją odrzucić. Jest to ocena ryzyka i wartości firmy, nieruchomości lub projektu przez osobę z zewnątrz. Badanie due diligence pomaga też dokładnie określić specyfikę działania przedsiębiorstwa i branży – strukturę wydatków oraz aktualnej sytuacji rynkowej.

Due diligence – kiedy się przeprowadza?

Due diligence powinno stanowić ostatni etap tzw. fazy przedtransakcyjnej, która poprzedza ewentualne negocjacje. Na podstawie wyników tego badania, jesteś w stanie dokładnie określić wartość planowanego przedsięwzięcia. W związku z tym, dokonasz mądrego zakupu i nie narazisz się na żadne ukryte, niespodziewane koszty. Jeśli planujesz jakiekolwiek negocjacje, badanie due diligence jest absolutną koniecznością. Dzięki niemu poznasz wszystkie słabe i silne strony przedsięwzięcia. Będziesz mógł łatwiej stworzyć jasną, przejrzystą strategię negocjacyjną oraz harmonogram transakcji. 

Due diligence – nieruchomości

Jak dokładnie wygląda due diligence w kontekście nieruchomości? W takim przypadku, badanie due diligence ma na celu analizę statusu prawnego danego budynku lub działki, określenie jej stanu technicznego, zgromadzenie opinii rzeczoznawców, itp. Ciężko jednoznacznie stwierdzić, ile trwa taki proces. Jest to zawsze kwestia indywidualna. 

Najprościej rzecz ujmując, due diligence nieruchomości to zgromadzenie wszystkich informacji na jej temat. Efektem powinien być dokładny raport na temat aktualnego i przyszłego ryzyka związanego z kupnem danej nieruchomości. Ewentualnie, może być on też poszerzony o sposoby minimalizacji tego ryzyka. Po przeprowadzeniu tak dogłębnej analizy, jesteś w stanie stwierdzić, czy dana inwestycja faktycznie ci się opłaca.

Due diligence nieruchomości

Podstawowym celem due diligence w przypadku budynków jest sprawdzenie, czy spełnia on wszystkie swoje specyfikacje. Po takim badaniu powinieneś wiedzieć, czy faktyczny stan rzeczy (prawny i finansowy) jest taki sam, jak przedstawia to sprzedający.

Na czym polega due diligence nieruchomości?

 Poszczególne etapy obejmują:

  • analizę księgi wieczystej;
  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
  • badanie innych dokumentów – podziałów nieruchomości, zawiadomienia o zmianach w ewidencji gruntów, decyzję o warunkach zabudowy, plan zagospodarowania przestrzennego, umów z dostawcami mediów, postępowania sądowe lub administracyjne;
  • dostęp do drogi publicznej;
  • zgodność z aktualnymi przepisami dotyczącymi ochrony środowiska.

Kto przeprowadza badanie due diligence?

Weź pod uwagę, że prawdopodobnie nie będziesz w stanie przeprowadzić due diligence na własną rękę. Jeśli zależy ci na rzetelnych wynikach, będzie potrzebna ci pomoc specjalistów. W tym celu zatrudnia się zwykle:

  • rewidentów;
  • rzeczoznawców;
  • prawników;
  • doradców podatkowych, itp.

Sprawne wykonanie due diligence jest niezwykle ważne. Rola tego typu badań rynku i przedmiotów inwestycyjnych będzie prawdopodobnie tylko rosła z czasem. Jeśli nie wykonasz rzetelnej analizy przed transakcją, narażasz się na ogromne ryzyko – czyhają na ciebie pułapki prawne, nieopłacalne inwestycje, itp. Badanie due diligence to w porównaniu z nimi niewielki koszt.

Due diligence polega na indywidualnym podejściu do analizy planowanej inwestycji. Przeprowadza się je zawsze przed wykonaniem większej transakcji. Obojętnie, czy planujesz zakup nieruchomości, spółki, czy inne przedsięwzięcie – takie badanie podmiotu i rynku z pewnością będzie ci potrzebne. Due diligence, czyli należyta staranność, wymaga dogłębnej znajomości informacji prawnych, finansowych, marketingowych, konkurencyjnych, technicznych i ekologicznych. Jest to niezbędne narzędzie wykorzystywane przez inwestorów do podejmowania decyzji.

Nasze propozycje
PoradyZarządzanie

Odpowiedzialność materialna pracowników – czego dotyczy i jak ją wyegzekwować?

4 minut(y) czytania
Odpowiedzialność materialna pracowników obowiązuje każdą osobę zatrudnioną w danym miejscu. Z artykułu dowiesz się, co należy do obowiązków pracownika, jeśli ten dopuści się jakiś uchybień. Dowiedz się, jakie są regulacje dotyczące obciążeń pracownika za szkodę. Przeczytaj!
Zarządzanie

Etyka w biznesie – co oznacza? Czy etyczne prowadzenie działalności gospodarczej jest opłacalne?

3 minut(y) czytania
Etyka w biznesie jest przez niektórych uznawana za nieistotną i nieopłacalną, bo przecież nikt nie rozlicza z niej przedsiębiorców. Niektórzy działają w sposób mający niewiele wspólnego z uczciwością. Etyka biznesu jest jednak ważna. Dlaczego? Sprawdź!
PoradyZarządzanie

Motywowanie pracowników – jak to robić, przy przynosiło wymierne efekty?

5 minut(y) czytania
Motywowanie pracowników to ważny element zarządzania zasobami ludzkimi. Aby odniosło ono pożądane skutki, musi opierać się na właściwych metodach. Dobry sposób sprawi, że pracownicy będą sami chcieli działać efektywniej. Jaki motywator do pracy sprawdza się najlepiej? Przeczytaj!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *