Umowa o roboty budowlane jest to umowa, która została uregulowana na podstawie Kodeksu cywilnego. Jest to więc umowa cywilnoprawna. Określa on zasady realizowania prac z zakresu budownictwa. Dowiedz się więcej na jej temat!
| Pobierz wzór w .pdf |  |
| Pobierz wzór w .docx |  |
Umowa o roboty budowlane dokładnie opisana została w art. 647–658 Kodeksu cywilnego. Umowa może mieć dość szeroki zakres. W definicji robót budowlanych mieszczą się bowiem zarówno inwestycje budowlane realizowane od zera, jak i wykonywanie remontów budynków. Wszelkiego rodzaju działania związane z robotami budowlanymi mogą być określone w ramach tej umowy. Ciekawe jest to, że przedmiotem porozumienia może być wykonanie obiektu, jak i renowacja już istniejącego, praktycznie zawsze jednak centrum umowy jest realizacja zadania w danym obiekcie.
Umowa o roboty budowlane – charakterystyka
W przypadku inwestycji umowa o roboty budowlane nie jest jedynym porozumieniem, które zawierają strony. Tego rodzaju działalność związana jest z licznymi formalnościami, które muszą zostać dopełnione przez każdą z nich. Wynika to z faktu złożoności tego przedsięwzięcia, ale także wysokich kosztów, które muszą zostać poniesione. Wszystkie prace, które będą podejmowane w ramach umowy, muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami budowlanymi. Konieczne jest zapewnienie bezpieczeństwa robotnikom, którzy będą wykonywać pracę. Prawo budowlane podlega pod prawa administracyjne.
Czym jest umowa o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane jest to kontrakt spisywany pomiędzy wykonawcą a inwestorem. Dokładna definicja wymowy została zapisana w art. 647 Kodeksu cywilnego. Zobowiązuje ona wykonawcę do oddania opisanego w umowie obiektu oraz wykonanie go zgodnie z projektem i wiedzą techniczną. Inwestor natomiast jest zobowiązany do wykonania wszelkich czynności, które są związane z przygotowaniem robót. Oznacza to, że musi on przekazać teren budowy oraz dostarczyć projekt, według którego praca ma postępować. Następnie zobowiązuje się on do odebrania projektu i wypłacenia wynagrodzenia.
Czy umowa o roboty budowlane jest tym samym, co umowa o wykonanie projektu budynku?
Nazwy tych dwóch umów mogą wydawać się podobne. Istnieje jednak pomiędzy nimi spora różnica. Umowa o wykonanie projektu budynku zawierana jest z projektantem. Przeważnie jest to pierwszy krok w przypadku inwestycji budowlanej. Umowa o roboty budowlane sporządzana jest w następnym etapie, kiedy plan budowy jest już gotowy. Umowa o roboty budowlane jest pochodną umowy o dzieło. Jednak jest znacznie bardziej dopracowana pod kątem robót budowlanych. Musi zostać stworzona zgodnie z ich charakterem oraz prawem administracyjnym.
Co musi znaleźć się w umowie? Forma porozumienia
Umowa o roboty budowlane powinna zawierać kilka istotnych elementów. Przede wszystkim konieczne jest zobowiązanie się wykonawcy do oddania obiektu, który jest uwzględniony w umowie. Wykonawca powinien również postępować podczas swojej pracy zgodnie z przekazanym przez inwestora projektem. Przygotowanie robót leży po stronie inwestora. Umowa powinna zawierać odpowiednie paragrafy, które precyzują czynności związane z przygotowaniem robót, do których obliguje się inwestor. Konieczne jest również zobowiązanie się inwestora do wypłacenia umówionego wynagrodzenia w konkretnym terminie.
Kim są strony umowy? Prawa i obowiązki stron
Umowa zawsze ma dwie strony. W przypadku umowy o roboty budowlane jedną z nich jest inwestor, zwany również czasem zamawiającym. Jest to podmiot, który zleca wykonanie pewnych czynności związanych z robotami budowlanymi. Mogą być one różnego rodzaju, od budowy budynku po wyremontowanie istniejącego obiektu. Drugą stroną jest wykonawca. Przeważnie jest to firma budowlana, która zobowiązuje się do wykonania powierzonej pracy w sposób zgodny z planami budowlanymi oraz stanem wiedzy technicznej. Obie strony umowy zobowiązują się do wykonania danych czynności.
Inwestor bezpośredni oraz zastępczy
Inwestorem nazywany jest podmiot, który zamawia wykonanie pewnych prac budowlanych. Jednocześnie finansuje on całą inwestycję. Wyróżnia się inwestora:
- bezpośredniego;
- zastępczego.
Inwestor bezpośredni jest to podmiot, który może zlecić inwestorowi zastępczemu realizację procesu budowlanego. Kiedy stosuje się takie rozwiązanie? Przeważnie wynika ono z optymalizacji pracy. Inwestor bezpośredni nie musi dysponować odpowiednią ilością wiedzy lub czasu, które potrzebne są do wykonania czynności przygotowawczych. Dlatego zleca to inwestorowi zastępczemu, który zwykle jest wyspecjalizowanym w tej dziedzinie.
Obowiązki inwestora – zapłata za roboty budowlane
Przed inwestorem stoi obowiązek przygotowania robót. Dotyczy to aspektów finansowych, ale i również organizacyjnych. Podstawowym zadaniem inwestora jest dostarczenie istotnych dla prac projektów oraz planów. Konieczne jest również przedstawienie tytułu własności gruntu, na którym ma powstać obiekt. Niezbędne jest załatwienie wszystkich formalności, które wiążą się z otrzymaniem pozwolenia na budowę. Inwestor sporządza również umowy z podmiotami, które będą nadzorowały, czy wykonawca pracuje w sposób zgodny z założeniami. Na koniec musi wypłacić wynagrodzenie.
Rodzaje wykonawców
Umowa o roboty budowlane zawsze musi mieć swojego wykonawcę. Mogą być oni jednak różnego rodzaju. Wyróżnia się wykonawcę:
- generalnego;
- głównego;
- podwykonawcę.
Wykonawca generalny jest to samodzielny podmiot, który bezpośrednio zajmuje się wykonaniem powierzonego zadania. Wykonawca główny to natomiast wyspecjalizowany podmiot, który wykorzystuje pomoc pomniejszych przedsiębiorstw w celu zrealizowania projektu. Często ogranicza się on tylko do oddelegowania prac. Podwykonawcy są to osobiste podmioty, które zostały zaangażowane do pracy przez wykonawcę głównego.
Obowiązki wykonawcy – gwarancja efektu
Wykonawca musi zabezpieczyć odpowiednio teren, który zostanie mu przekazany przez wykonawcę. W przypadku powstania jakichkolwiek szkód to wykonawca będzie ponosił za nie odpowiedzialność. Przed rozpoczęciem prac musi on zweryfikować, czy wszystkie przekazane mu dokumenty, zgody oraz pozwolenia są poprawne. Jeżeli pojawią się jakieś nieścisłości lub inne przeszkody, powinien to zgłosić. Kluczowym obowiązkiem wykonawcy jest wykonanie obiektu lub prac opisanych jako przedmiot umowy. Wszystkie czynności powinny być wykonane zgodnie z umową oraz projektem.
Czym jest przedmiot umowy?
Przedmiot budowy musi być zawsze dokładnie określony. W umowie powinny znajdować się informacje dotyczące najmniejszych szczegółów. Jest to bardzo ważne dla dalszej współpracy. Należy opisać nie tylko sam budynek, ale również instalacje oraz urządzenia techniczne, które będą stanowiły część techniczno-użytkową danego obiektu. Do umowy przeważnie dołącza się załączniki, którymi są wszelkiego rodzaju plany, specyfikacje techniczne oraz inne projekty. Mają one proste zadanie – jak najbardziej szczegółowo określić przedmiot umowy. Dodatkowo ważny jest również kosztorys.
Wynagrodzenie za realizację umowy
Umowa o roboty budowlane przeważnie związana jest z bardzo wysokimi kwotami. Już same ceny materiałów, które należy uwzględnić, bywają gigantyczne. Ponadto trzeba brać pod uwagę konieczność opłacenia pracowników, podwykonawców i specjalistów. Strony umowy powinny zawsze dokładnie określić, na jakich zasadach wypłacane jest wynagrodzenie. Przeważnie przelewane jest ono w częściach. Momentem decydującym jest wykonanie danego etapu pracy. Wynagrodzenie może być również wypłacane w całości przed rozpoczęciem prac lub już po ich wykonaniu.
Wypowiedzenie umowy o roboty budowlane – jak od niej odstąpić?
W umowie powinna znaleźć się informacja o tym, w jakich sytuacjach może dojść do rozwiązania umowy. Przeważnie jest to możliwe, jeżeli dojdzie do obustronnego porozumienia. Umowa powinna zawierać szczegóły dotyczące rozliczenia na wypadek takiej sytuacji. Często pojawia się również zapis o tym, że strony mają możliwość wypowiedzenia umowy w sytuacji, gdy druga strona nie będzie wywiązywała się z określonych w umowie terminów.
Umowa o roboty budowlane – wzór
Jeżeli jesteś ciekawy, jak wygląda dokładnie umowa, możesz zapoznać się ze wzorem dołączonym do artykułu. Jest dostępny całkowicie bezpłatnie.
| Pobierz wzór w .pdf | |
| Pobierz wzór w .docx | |
Umowa o roboty budowlane powinna być zawierana w formie pisemnej. Przy jej zawieraniu należy ustalić dokładnie wszystkie terminy. Będą one wyznaczały ramy czasowe pracy. Poza oczywistymi datami, czyli rozpoczęcia oraz zakończenia, warto umieścić również termin płatności wynagrodzenia oraz termin usunięcia wad, które będą wykryte przy odbiorze.